私が読んだ本を紹介します！

まずはアパート一棟買いなさい

不動産投資初心者の定番の一冊
不動産投資家の方も多く読まれている本です。実際の購入事例や、入居対策など一通りの内容が説明されており、アパートを購入した後にどのような未来が待ち受けているかイメージすることができるでしょう。

高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

富山の不動産投資家の ふんどし王子 による不動産投資実施例を開設した書籍

ふんどし王子の優れている点はローンの活用方法にたけている点にあります。ローンの使い方や、物件ごとの投資戦略など参考になる点が多くある一冊

手取り17万円の勤め人が「僕ちゃん天才」と言い始めたら年2400万円稼げた超成功法則

富山が生んだ天才不動産投資家 ポールによる著書　不動産投資の本というよりもマインド書と言った方が正しい

高利回り戸建て投資術: 初心者向きのテッパン不動産投資法

比較的始めやすい低価格帯の築古戸建てに特化した不動産投資法が学べる一冊です。
築古戸建ては、価格が安いため高い利回りが望め賃貸では母数の少ない戸建てを供給することで他の賃貸物件と差別化ができます。私も一棟挑戦しておりますがうまくいっていない部分もありますので、興味がありましたらLINEで質問してください。

銀行員だった大家が教える! 不動産投資 融資攻略バイブル

元銀行員大家 半沢大家さんよる 融資戦略に特化した一冊

融資していた銀行側からの視点は非常に参考になります。銀行の気持ちがわからないと融資はうまく進みません。

貧乏はお金持ち　「雇われない生き方」で格差社会を逆転する

不動産に特化した本ではありませんが、一人社長などのマイクロ法人を立てることのメリットを説明した1冊

知っているだけで税金対策などできるので不動産を法人で持つことを検討している方にはお勧めの一冊です

正直不動産

ドラマ化もされた漫画

不動産に出てくるよくわからない専門用語を漫画を使ってストーリー仕立てに説明してくれるのでとても分かりやすいです。感情移入して読むとより一層理解が進みますね！

不動産投資は減価償却という考え方が必須になります

減価償却というと難しく感じますが、しっかり覚えて節税効果でお金を上手に使いましょう

そもそも減価償却とは

設備や建物などの高いもの購入した際に年単位で分割して経費に計上することです。

設備は、パソコンなどの事業をするうえで必要になる物が対象になり、10万円未満のものは減価償却の対象にはなりません。

例えば 20万円のノートパソコンを購入したとすると 耐用年数 は5年と決まっているので 一年あたりの償却額は20万円/5年＝4万円となります。

耐用年数は国税庁のHPから調べることができ こちら から確認できます

減価償却のメリット？

10万円以上の設備、建物を年単位で分割できることにどんなメリットがあるのか考えてみます。

例えば2000万円の中古の建物を購入し、耐用年数が残り10年だとすると毎年の減価償却額は
2000万円/10年＝200万円 /年 となり、10年間にわたり200万円を経費計上することができます。

減価償却が無い場合

2000万円の建物が、例えば毎年200万円を稼ぐとすると、経費計上するものが無かった場合、所得税が20％ならば、200万円×0.2 ＝ 40万円を納税する必要があります。

せっかく200万円稼いだのに 税引き後の手残りは 160万円となります。

減価償却がある場合

上記同様に毎年200万円稼ぐとして、減価償却200万円を経費計上すると 会計上利益は0円になります。
そのため、課税される所得税は 0円×20％となり、手残りは200万円となります。

不動産投資は減価償却を考えるべき　破産した実例もあり

減価償却を知らないと破産する場合とは、ローンの支払いと税金の支払い額が、手持ちのキャッシュを超えるときに税金や、ローンを支払うことができなくなってしまうからです。

図を使って減価償却がある場合とない場合を比較します。

減価償却が無い場合　ローンと税金の支払いのダブルパンチ

まず注意していただきたいのは、ローンの支払いは経費計上できない点にあります。

先ほどの例で 家賃収入が200万円の例を出しましたが、ローンの支払いが月に14万円あったとします。そうすると一年で支払うローンは 168万円に達します。
ローンの支払いで経費計上できるのは利息部分なので、例えば年間の利息が25万円とすると、経費計上できるのは 168万円のうちの25万円（グラフの灰色）となります。

この状態で課税額（グラフのオレンジ）を計算すると

課税額＝（200万円-25万円）×20％＝35万円が所得税（グラフの水色）

ローンの支払いは168万円（グラフの黄色）

年間の主な出金であるローンと税金の支払い額の合計は
35万円（所得税）+168万円（ローンの支払い）＝203万円

なんと 年間の収入の200万円を超える事態となってしまいました。

3万円程度では破産にはならないと思いますが、そもそもマイナス収支になるようなビジネスを行うべきではありません。

減価償却がある場合　所得税がなくなりキャッシュフローを得ることができる

減価償却があると、売上200万円にたいして、減価償却の200万円で利益が相殺されます。また、ローンの支払い時の利息分は経費になるので、会計上の売り上げは-25万円となります。
売上が無いということは所得税を支払う必要がなくなります。そのため出金はローンの支払いとなり
結果的に32万円のキャッシュフローが出るようになります。

もっとも物件購入時に減価償却が無いと利益が出ないような収支計画では事業の継続が困難になります。

今回の説明の注意点

キャッシュフローが出るからと言って決算が赤字というのは銀行に融資を依頼するためには非常に悪い印象を与えます。

これは赤字＝信用が棄損されているためです。
不動産投資で大きな収入を得るためには継続的な融資を得る必要がありますので、しっかり黒字化を目指す必要があります。

尚、今回はわかりやすくするために大きな要素だけで説明しましたが、本来はこのほかにもかかる経費などありますので概算による説明ということをご承知おきください。

減価償却をうまく使ってお金を守ろう

減価償却の考え方を使うと不動産投資以外の業種でも不動産を組み込んだ方が今まで税金で支払っていたものが可処分所得へ移すことができます。

それは減価償却のアイテムが少ない業種と組み合わせることです。
例えば、インターネットビジネスでは、PC代と通信費、電気代、などのように経費に上げられるものが少なくなると思います。

この場合は、売り上げ＝利益になってしまい、税金を多く納税しなけれなりません。

このように、不動産投資は他の業種と組み合わせることで会計の数字を調節することもでき。また、自分が働かないあるいは仕事が切れてしまった場合にも家賃収入が入ってきますのでとても相性が良いと言えます。

失敗はたくさんした方が経験値は上がりますが、不動産の失敗だけは金額が高額なため立ち直れず自己破産する人もいます。今回上げた3選は不動産界隈ではよく聞くものばかりです。特に3つ目はダメージも大きくなりますから最後まで読んでいただき、あなたの不動産リテラシーの向上にお役立てください。

1.安心のサブリース契約物件（家賃保証物件）
　驚くべき家賃保証の実態

不動産投資で何よりも心配なのは”ローンの返済が滞らないか”です。つまり空室が出ると お家賃が戴けなくなるので、ローンの返済に影響が出る場合があります。特にワンルームマンションや、戸建て賃貸は空室になったときに家賃収入がなくなった瞬間から返済は自分の身を切る運命になります。

これってめちゃくちゃ心配ですよね

なぜならば、入居者様はいつ退去されるかわからないですから当然不安になります。

そんな心配を解消するための商品が サブリース契約 です。

サブリース契約とは家賃保証ということです。

契約内容は物件によって異なると思いますが、基本的に空室になっても90％の高い割合で家賃を保証会社が負担してくれるという内容です。

そのため空室がでてもローンの返済が可能になり購入するときも安心ですよね！

と、ここまで読んでサブリース付の物件を購入するのはちょっと待ってください。

ここからはサブリースの注意点を説明します

サブリース契約のここに注意

サブリースの契約期間は任意に解約されてしまう

サブリースの契約期間は明記されているでしょうか？おそらく、サブリースの提供する側が任意のタイミングで解約できるようになっているはずです。

つまり購入後毎月入ってくる家賃に安心しきっていると、突然サブリース解約のお知らせが届き、物件の入居状況を調べると空室！身銭を切ってローンの返済をしなければならない。なんて状況にもなります。

すべてまかせっきりの状態からいきなり満室を目指す。というのもとても大変ですし、現金が無いとローンの返済もできません。

ローンを返すためにさらに借金するなんてヤバすぎます。

満室でサブリース付であれば安心は安心ですが、そもそも満室であればサブリースは不要ですし、満室であっても手元に入ってくるのは家賃の90％かもしれません。もしサブリース付の物件を購入する際はサブリースの契約書をよく読む必要があります

そもそもサブリース付の意味とは

ではなぜサブリース付の物件が存在するのでしょうか？

それはサブリースを付けなければ購入してもらえないような物件なのです。もちろん大家の努力次第で満室も狙えると思いますが、購入者のハードルを下げるためにつけていることは明らかでしょう。

サブリースを提供している会社が家賃の10％程度の上がりを手数料として回収し、残りの90％が大家の収入になっているような場合も考えられます。この方法でしたら、満室だったらサブリースの契約を継続し、空室が続けば契約解除すればいいので都合が良いですよね。

いずれにしても、サブリース契約は大家を一時的に安心させるだけの物であり、メリットが少ないということは認識してください。

2.サラリーマンに人気の新築ワンルーム投資
　不動産屋が絶対に言おうとしないデメリット

魅力的な新築区分マンション

新築って素晴らしいですね！

新築ならまだ誰も住んでいないのですから家賃も高く貸すことができます！

新築だから資産的価値も高く長期で融資が引けるでしょう！

長期で融資が引ければ毎月の返済も軽くなります。

こう聞くと新築ワンルームは何の問題もないように見えますよね！

でもちゃんと儲かるのか検証してみましょう。

少し未来を見てみましょう

例えば2980万円の新築区分マンションでシュミレーションしてみましょう。

物件情報　広さ25㎡ 駅まで徒歩5分の好立地 （東京23区内の物件）

このデータは楽待（不動産ポータブルサイト）に載っていたものを参考にしています

suumoで同じエリアにある物件の家賃の変化を調べてみるとこんな感じです

新築区分マンション　25㎡　家賃　8.5万円　駅まで徒歩5分

築9年　25㎡　家賃　7.6万円　最寄り駅まで徒歩5分

築25年　24.26㎡　家賃　7.4万円　最寄り駅まで徒歩5分

築年数と共に家賃は下がります。

返済額をシュミレーション

2980万円をフルローン 30年　金利2％ で借りた場合

月々の返済額は 約11万円。

確実にマイナスです。

プラスにするためには頭金を多く入れて返済額を減らさなければなりません。

返済額を7.4万円くらいにするには、融資額を2000万円程度にする必要があります。

つまり980万円 約1000万円を自己資金で賄う必要がります。

そして何より、それだけお金を入れても月々1万円程度回収できるかどうかです。

10年後に売却したら売却額で取り戻せるか？

ローンを10年間支払うと、約1,321万円返済したことになります。ローンの残高は2,644万円です。

物件の価格が10％下落したと考えると、2,682万円

つまり38万円のプラスが出てきました！

それまでの赤字や、固定資産税の支払いを考えても、プラスになるのは相当にラッキーであり、再現性は低いと考えるのが妥当な判断です。

新築区分マンションまとめ

新築区分マンションは月々の家賃収入を得るには向かいない物件です。

ではなぜこのような物件があるといえば物件の価値が上昇したときに売却することで利益を出すことができる場合があります。

ですが、新築の場合は新築が最も値段が高く、築年数が増えるに従い建物の価値は下がります。ですから新築区分マンションを売却しても購入額を上回る可能性はかなり低くくなります。

まして、単身向けの25㎡では、狭く物件の価値自体も低くなりますから、やはり将来にわたって新築時の価格を上回るのは困難との見通しが一般的です。

3.禁断の裏わざ！？バレたら自己破産一直線
　住宅ローンで収益物件購入したサラリーマンの末路　

収益物件購入する際に使うアパートローンは金利が2％前後がザラ。

これに比べて自分が住むための住宅ローンの金利は1％台場合によっては1％を切る場合もあります。

言うまでもなく、融資を組むならば金利は低い方が返済額が減ります。

ならば住宅ローンで収益物件を購入したくなりますが、どうなるか見てみましょう。

ケース1　初めから住宅ローンで収益物件を購入した場合

住宅ローンで収益物件を購入することは、融資審査がパスできないのできません。

ですが、無理やり買わせるために融資審査を通してしまうことがあるそうです。

ですがこれが銀行にバレたらどうなると思いますか？

なんと融資額の一括返済を求められてしまいます。ウン千万の現金を調達する方法は普通の人は持ち合わせていません。ですから自己破産街道一直線となるわけです。

ケース2　転勤するため持ち家を賃貸に出した場合

全国あるいは、海外に営業所がある場合、転勤で持ち家に住むのが困難になる場合が考えられますよね？家は住まないとどんどん劣化が進みますし、住宅ローンの足しにでもなればと思い賃貸に出すという考えも出てくるかもしれませんね。

仕方ないから大丈夫だろうと思うかもしれませんが。これもアウトです。

この場合も銀行にバレた場合一括返済を求められてしまいます。

ですからマイホームに戻ってくる予定が無いようでしたら売却することが無難な判断となります。

でも、実は例外があります。

これはグレーな部分もあるのですが、フラット35というローン商品は、やむを得ない理由がある場合賃貸化することも容認しています。ただし、やむを得ない理由は自分で判断するのではなく、銀行の融資担当者の方とよくお話をする必要があります。

まとめ

いかがだったでしょうか？今回上げた3選はいずれも知識さえ学んでおけば回避できるものだったと思います。
悪者を作るわけではありませんが、ノルマを達成するために様々な手法や、言い回しを使ってきますのでご注意ください。
最後に自分を守れるのは自分自身だけです。自分を守るためにも知識はしっかり学びましょう!