不動産投資は減価償却という考え方が必須になります
減価償却というと難しく感じますが、しっかり覚えて節税効果でお金を上手に使いましょう
そもそも減価償却とは
設備や建物などの高いもの購入した際に年単位で分割して経費に計上することです。
設備は、パソコンなどの事業をするうえで必要になる物が対象になり、10万円未満のものは減価償却の対象にはなりません。
例えば 20万円のノートパソコンを購入したとすると 耐用年数 は5年と決まっているので 一年あたりの償却額は20万円/5年＝4万円となります。
耐用年数は国税庁のHPから調べることができ こちら から確認できます
減価償却のメリット？
10万円以上の設備、建物を年単位で分割できることにどんなメリットがあるのか考えてみます。
例えば2000万円の中古の建物を購入し、耐用年数が残り10年だとすると毎年の減価償却額は
2000万円/10年＝200万円 /年 となり、10年間にわたり200万円を経費計上することができます。
減価償却が無い場合
2000万円の建物が、例えば毎年200万円を稼ぐとすると、経費計上するものが無かった場合、所得税が20％ならば、200万円×0.2 ＝ 40万円を納税する必要があります。
せっかく200万円稼いだのに 税引き後の手残りは 160万円となります。
減価償却がある場合
上記同様に毎年200万円稼ぐとして、減価償却200万円を経費計上すると 会計上利益は0円になります。
そのため、課税される所得税は 0円×20％となり、手残りは200万円となります。
不動産投資は減価償却を考えるべき 破産した実例もあり
減価償却を知らないと破産する場合とは、ローンの支払いと税金の支払い額が、手持ちのキャッシュを超えるときに税金や、ローンを支払うことができなくなってしまうからです。
図を使って減価償却がある場合とない場合を比較します。
減価償却が無い場合 ローンと税金の支払いのダブルパンチ
まず注意していただきたいのは、ローンの支払いは経費計上できない点にあります。
先ほどの例で 家賃収入が200万円の例を出しましたが、ローンの支払いが月に14万円あったとします。そうすると一年で支払うローンは 168万円に達します。
ローンの支払いで経費計上できるのは利息部分なので、例えば年間の利息が25万円とすると、経費計上できるのは 168万円のうちの25万円（グラフの灰色）となります。
この状態で課税額（グラフのオレンジ）を計算すると
課税額＝（200万円-25万円）×20％＝35万円が所得税（グラフの水色）
ローンの支払いは168万円（グラフの黄色）
年間の主な出金であるローンと税金の支払い額の合計は
35万円（所得税）+168万円（ローンの支払い）＝203万円
なんと 年間の収入の200万円を超える事態となってしまいました。
3万円程度では破産にはならないと思いますが、そもそもマイナス収支になるようなビジネスを行うべきではありません。
減価償却がある場合 所得税がなくなりキャッシュフローを得ることができる
減価償却があると、売上200万円にたいして、減価償却の200万円で利益が相殺されます。また、ローンの支払い時の利息分は経費になるので、会計上の売り上げは-25万円となります。
売上が無いということは所得税を支払う必要がなくなります。そのため出金はローンの支払いとなり
結果的に32万円のキャッシュフローが出るようになります。
もっとも物件購入時に減価償却が無いと利益が出ないような収支計画では事業の継続が困難になります。
今回の説明の注意点
キャッシュフローが出るからと言って決算が赤字というのは銀行に融資を依頼するためには非常に悪い印象を与えます。
これは赤字＝信用が棄損されているためです。
不動産投資で大きな収入を得るためには継続的な融資を得る必要がありますので、しっかり黒字化を目指す必要があります。
尚、今回はわかりやすくするために大きな要素だけで説明しましたが、本来はこのほかにもかかる経費などありますので概算による説明ということをご承知おきください。
減価償却をうまく使ってお金を守ろう
減価償却の考え方を使うと不動産投資以外の業種でも不動産を組み込んだ方が今まで税金で支払っていたものが可処分所得へ移すことができます。
それは減価償却のアイテムが少ない業種と組み合わせることです。
例えば、インターネットビジネスでは、PC代と通信費、電気代、などのように経費に上げられるものが少なくなると思います。
この場合は、売り上げ＝利益になってしまい、税金を多く納税しなけれなりません。
このように、不動産投資は他の業種と組み合わせることで会計の数字を調節することもでき。また、自分が働かないあるいは仕事が切れてしまった場合にも家賃収入が入ってきますのでとても相性が良いと言えます。